Mercado Imobiliário: como constituir um loteamento


[Por Rafael Matos]

Para a empresa interessada em investir em loteamentos, o cuidado começa na escolha do terreno, cuja localização deve ser selecionada de acordo com o público que se pretende atingir - classes baixa, média ou alta. Nesta definição, levar em consideração a tendência de crescimento sociodemográfico da região é procedimento prudente. Esses dados podem ser conseguidos por meio do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e da prefeitura local.

"Os lotes mais comuns são os populares, porque o lote popular tem restrições menores, ao contrário dos imóveis para as classes A, B: ninguém irá se arriscar a fazer um loteamento de alto padrão em uma região com vocação claramente popular porque o risco dela não cair no gosto do público-alvo é muito maior", explica José Paranhos, diretor da Dhama.



Os loteamentos também podem ser de acesso controlado - parecidos com os condomínios fechados, com serviço de portaria - e de livre circulação, sendo regidos pela lei federal 6.766/79. Os empreendimentos para fins rurais seguem igualmente as instruções normativas do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e o decreto 58 de 1937. "Devem também ser observadas as normas ambientais federais, estaduais e municipais, lembrando que, no caso de eventual conflito das normas, prevalece a mais restritiva", explica o advogado Rodrigo Bicalho, sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados.

Com o terreno escolhido, é preciso fazer uma análise completa da gleba e um levantamento da situação jurídica e econômica dos proprietários e da área. "Também é indispensável percorrer o terreno para saber se há aspectos ambientais que podem trazer implicações na busca de licenças e aprovações junto aos órgãos públicos", explica Luis Paulo Germanos, advogado e membro da vice-presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

Eduardo Scopel, vice-presidente da Scopel Desenvolvimento Urbano, explica que, como a maior parte dos terrenos disponíveis para loteamentos estão em áreas rurais, o loteador deve transformá-la em área urbana ou de expansão urbana. Para isso, precisará de uma audiência com o Incra e da aprovação da prefeitura. A partir daí, o terreno deixa de recolher o ITR (Imposto Territorial Rural) e passa a pagar IPTU (Imposto Predial e Territorial).

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